Om hissar, omarrondering och båtnad

En av mina bästa kompisar bor i Stockholm och när man gör det, är man oftast med i styrelsen för någon bostadsrättsförening. Han berättade om hur det gick till när föreningen bestämde sig för att investera i en hiss i huset.

Det började med att man gjorde i ordning vindsvåningen i huset. I Stockholm råder omvänd logik jämför med övriga landet. I Stockholm ligger det mest attraktiva boendet i huset på vinden. I Stockholm betalar man extra för svårmöblerade rum med snedtak.
Beslutet förde med sig att man var tvungen att installera en hiss i fastigheten. Försäljningen av lägenheterna på vinden finansierade nästan hela hissen. Ur bostadsrättsföreningens perspektiv var det ganska självklart hur man skulle göra. De nya lägenheterna under nocken samt hissen ökade fastighetens värde rejält. Det fanns alltså båtnad (det vill säga nytta) för investeringen i en hiss.

Det enklaste sättet att göra, hade varit att fördela de kostnader som investeringen förde med sig lika på alla boende i huset. Detta skulle ske genom att avgiften per kvadratmeter ökade något.

Men, vid närmare eftertanke visar det sig att nyttan – och därmed värdet – av en hiss är ojämnt fördelat mellan medlemmarna i bostadsrättsföreningen. De som bor högt upp i huset har stor nytta av hissen och därmed ökar värdet på deras bostadsrätter väldigt mycket. De som bor på bottenvåningen har ingen som helst nytta av hissen och värdet på deras bostadsrätter ökar inte alls, utan snarare tvärt om. De belastas bara med en högre avgift, vilket gör att deras marknadsvärde sjunker som en följd av investeringen.

Dessutom finns det i huset lägenheter som ligger på halvplan. De som bor på 3,5 trappor kan åka hiss till tredje våningen och sedan får de ta en halv trappa upp till sin lägenhet. Det är förvisso bättre att bara behöva bära barnvagnen en halv trappa än att bära den 3,5 trappor – men värdet av hissen än ändå lägre för dem än vad den är för dem som har en hisshållplats precis utanför dörren.

Det fanns alltså en kollektiv båtnad för investeringen, men den individuella båtnaden var ojämnt fördelad.

Det enda sättet att få igenom det rationella beslutet om att investera i hissen var att införa en diversifierad fördelning av kostnaden för hissen. De som bodde högt upp i huset fick sin avgift höjd ganska rejält. De som bodde på bottenvåningen fick i stället sin avgift sänkt. De som bodde på halvplan fick betala mindre än både dem som bodde på våningen under och dem som bodde på våningen över. Till slut var alla nöjda eftersom ingen kände att de hade gjort en dålig investering.

Varför skriver jag om det här?

Jo, jag såg nämligen direkt paralleller till diskussionen om omarrondering som ständigt pågår här i Dalarna. Omarrondering innebär att man försöker slå samman fastigheter så att var och en får sin skog och sin åker samlad i större skiften. Idag är det vanligt här i Dalarna att man äger många smala remsor mark. Det kan röra sig om kilometerlånga skiften som bara är några tiotal meter breda. Det blir väldigt dyrt att bruka och sköta så smala skiften.

För att ens föreslå en omarrondering i ett område så måste det finnas båtnad. Det innebär att kostnaden för förrättningen måste vara lägre än den totala värdeökningen som fastigheterna får genom att bli samlade i brukningsbara enheter.

Det är ofta väldigt uppenbart att det är en bra affär för kollektivet att genomföra en omarrondering. Man får tillbaka pengarna väldigt fort.

Men ändå är det besvärligt att få alla fastighetsägare med på tåget och det är precis av samma anledning om jag beskrev i exempel med hissen. Den kollektiva båtnaden är inte jämt fördelad över markägarkollektivet.
Några har redan ganska bra arrondering på sitt markinnehav – de tjänar inget på en omarrondering. Någon kanske bara äger fem hektar skog i ett skifte – varför då betala flera tusen för att få dessa fem hektar någon annanstans? Några har 100 hektar utspritt på lika många skiften – för dem är det en synnerligen god affär att få innehavet samlat.

Det rimliga vore att göra en ny modell för hur kostnaden för en omarrondering fördelas inom markägarkollektivet. Precis som i fallet med hissen måste den fördelas utifrån vilken nytta varje enskild markägare har av förrättningen. I det mest avancerade exemplet kan man räkna ut exakt vilken nytta varje enskild markägare har av en omarrondering, men det skulle nog kräva allt för mycket och för dyrt arbete. Enklare vore att hitta en modell där markägarna delades in i ett antal – säg fem – grupper där alla inom samma grupp hade ungefär samma nytta av omarronderingen. Det borde finnas schablonartade sätt att räkna för att snabbt kunna placera varje markägare i rätt grupp. Sedan fördelade man kostnaden för omarronderingen så, att de som tjänar mycket också tar en stor del av kostnaden och de som inte tjänar någonting inte heller betalar någonting.

Det var nyckeln som krävdes för att få till –  den ganska självklara – investeringen i en hiss i Stockholm. Det är troligtvis nyckeln för att få till – den ganska självklara – investeringen i omarronderingar i Dalarna också.
Vi kan faktiskt lära oss något av Stockholmarna!
I bland.